L'agevolazione prima casa in successione trasforma le imposte ipotecaria e catastale da percentuali sul valore catastale (2% + 1%) a due importi fissi di 200 € ciascuna. Su una casa media il risparmio supera facilmente i 3.000 €. La richiesta si fa direttamente nella dichiarazione di successione, con una dichiarazione sostitutiva: nessuna pratica separata. Qui trovi i requisiti uno per uno, la regola sui più eredi che quasi nessuno spiega e le trappole che fanno perdere il beneficio.
Quali sono i requisiti per la prima casa in successione?
I requisiti vengono dalla Nota II-bis del Testo Unico dell'imposta di registro, la stessa degli acquisti. Sono tre, e devono valere tutti.
1. Categorie catastali ammesse
L'immobile non appartiene alle categorie di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di pregio). Tutte le altre categorie abitative vanno bene.
2. Nessun'altra casa già posseduta
Qui i vincoli sono due, distinti:
- L'erede non è titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa di abitazione nello stesso comune dove si trova l'immobile ereditato.
- L'erede non possiede, in tutta Italia, un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa, nemmeno per quote. C'è però una via d'uscita: chi ha già una prima casa agevolata può comunque chiedere il beneficio impegnandosi a venderla entro un anno.
3. Residenza o lavoro nel comune (attenzione ai 18 mesi)
L'erede deve trovarsi in una di queste tre situazioni: risiede nel comune dove si trova l'immobile; vi svolge la propria attività lavorativa; oppure si impegna a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'apertura della successione, cioè dalla data del decesso.
La decorrenza è il punto dove si sbaglia più spesso, anche in rete: i 18 mesi partono dal decesso, non dalla presentazione della dichiarazione. L'Agenzia delle Entrate lo ha confermato con la Risoluzione 66/E del 2024, con una conseguenza pratica da conoscere: chi presenta la dichiarazione oltre i 18 mesi dall'apertura senza avere già la residenza nel comune non può più richiedere l'agevolazione. Un motivo in più per non rimandare la pratica.
Più eredi: come funziona l'estensione all'intero immobile?
Qui circola parecchia confusione. La regola vera è questa: se anche uno solo degli eredi ha i requisiti prima casa, l'agevolazione si applica all'intero immobile, comprese le quote degli altri coeredi che i requisiti non li avrebbero. Non si spezza per quota.
Un esempio concreto: tre fratelli ereditano la casa dei genitori. Due possiedono già una prima casa, il terzo no e trasferisce lì la residenza. Le imposte fisse da 200 € + 200 € valgono per tutto l'immobile, non solo per il suo terzo. Chi vi dice che ognuno paga in proporzione alla propria quota sta applicando una regola che non esiste.
Come si applica l'agevolazione sulle pertinenze?
Cantina, box e tettoia (una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, fino a tre) rientrano nell'agevolazione insieme all'abitazione, se dichiarate nella stessa dichiarazione di successione, e contano come un unico immobile agevolato. Anche qui: 200 € + 200 € una volta sola, non per ogni unità.
Quanto si risparmia davvero
Prendiamo una casa con valore catastale di 150.000 €. Senza agevolazione, l'imposta ipotecaria è il 2% (3.000 €) e la catastale l'1% (1.500 €): 4.500 € in totale. Con l'agevolazione diventano 400 € fissi. Il risparmio è di oltre 4.000 €, e cresce col valore dell'immobile. Restano dovuti i costi fissi della pratica, che trovi spiegati nella guida alla voltura catastale.
Le tre trappole che fanno perdere il beneficio
L'impegno sulla residenza non mantenuto. Se dichiari che trasferirai la residenza entro 18 mesi dal decesso e poi non lo fai, l'Agenzia recupera la differenza di imposta con sanzioni e interessi. Se strada facendo capisci che non ce la farai, puoi revocare l'impegno prima della scadenza con un'istanza all'ufficio: pagherai la differenza e gli interessi, ma senza sanzioni.
La vendita entro cinque anni. Chi ha richiesto l'agevolazione e rivende l'immobile entro cinque anni decade dal beneficio, a meno che entro un anno dalla vendita non acquisti un'altra abitazione da adibire a prima casa. La vendita da parte di un coerede che il beneficio non l'aveva richiesto, invece, non fa decadere nulla.
La dichiarazione mendace. I requisiti si autocertificano, ma l'Agenzia li verifica: dichiarare requisiti che non ci sono espone a recupero, sanzioni e conseguenze ben peggiori di quelle di una pratica fatta con calma e con i documenti giusti.
Vuoi sapere quanto pagheresti nel tuo caso, con e senza agevolazione? Il calcolatore delle imposte di successione applica queste regole automaticamente, comprese pertinenze e quote tra più eredi.
Domande frequenti
Quali sono i requisiti per l'agevolazione prima casa in successione?
Tre condizioni: l'immobile non è di lusso (categorie A/1, A/8, A/9); l'erede non possiede un'altra casa di abitazione nello stesso comune, nemmeno in usufrutto o in comunione con il coniuge, né un altro immobile agevolato in tutta Italia; l'erede risiede nel comune dell'immobile, vi lavora, oppure si impegna a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall'apertura della successione.
Da quando decorrono i 18 mesi per trasferire la residenza?
Dall'apertura della successione, cioè dalla data del decesso, non dalla presentazione della dichiarazione. Lo ha confermato l'Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 66/E del 2024: chi presenta la dichiarazione oltre i 18 mesi dal decesso senza avere già la residenza nel comune non può più richiedere l'agevolazione.
Se ci sono più eredi, l'agevolazione prima casa vale per tutto l'immobile?
Sì. Basta che uno solo degli eredi abbia i requisiti perché le imposte fisse da 200 euro più 200 euro si applichino all'intero immobile, comprese le quote dei coeredi che i requisiti non li avrebbero. L'agevolazione non si spezza per quota.
Quanto si risparmia con l'agevolazione prima casa in successione?
La differenza tra il 3% del valore catastale (2% di imposta ipotecaria più 1% di catastale) e 400 euro fissi. Su una casa con valore catastale di 150.000 euro si passa da 4.500 a 400 euro, con un risparmio di oltre 4.000 euro che cresce col valore dell'immobile.
Cosa succede se vendo la casa ereditata con l'agevolazione entro 5 anni?
Chi ha richiesto l'agevolazione e rivende l'immobile entro cinque anni decade dal beneficio, con recupero della differenza di imposta, sanzioni e interessi, a meno che entro un anno dalla vendita non acquisti un'altra abitazione da adibire a prima casa. La vendita da parte di un coerede che non aveva richiesto il beneficio non fa decadere nulla.