Se una casa ereditata è abitata da un solo coerede mentre gli altri non ci vivono, ognuno continua comunque a pagare l'IMU in proporzione alla propria quota di proprietà: chi ci abita non paga per gli altri, e chi non ci abita non è esonerato solo perché non la usa. L'unica vera eccezione riguarda il coniuge superstite, che in certi casi diventa l'unico soggetto tenuto al pagamento per l'intero immobile.
Il principio di base: ognuno paga la propria quota, punto
Molti eredi pensano che l'obbligo di pagare l'IMU segua chi vive fisicamente nella casa, o che non pagare nulla se non ci si abita sia automatico. Non è così. Ai fini IMU, ogni comproprietario è un soggetto passivo autonomo, tenuto a versare l'imposta in proporzione alla propria quota di possesso, indipendentemente da chi usa concretamente l'immobile. Se tre fratelli ereditano una casa in parti uguali, ciascuno paga un terzo dell'IMU complessiva, anche se solo uno dei tre ci vive davvero.
Un dettaglio importante, confermato dalla giurisprudenza: non esiste responsabilità solidale tra coeredi su questo debito. Si tratta di un'obbligazione parziaria, cioè ciascuno risponde solo della propria parte. Se un fratello non paga la sua quota, il Comune non può rivalersi sugli altri per coprire quella mancanza: ognuno risponde esclusivamente per sé.
L'esenzione prima casa vale solo per chi ci abita, e solo per la sua quota
Chi dei coeredi trasferisce lì la propria residenza effettiva e dimora abituale ha diritto all'esenzione IMU per abitazione principale, ma solo sulla propria quota. Gli altri comproprietari, che non ci abitano, restano soggetti al pagamento IMU sulla loro parte, come se fosse una seconda casa: il fatto che un fratello ci viva come prima casa non estende in nessun modo l'esenzione alle quote degli altri.
L'eccezione del coniuge superstite
Qui la regola cambia radicalmente. Se nella casa familiare vive il coniuge superstite del defunto, che per legge (articolo 540, comma 2, del Codice Civile) ha diritto di abitazione vita natural durante sulla casa adibita a residenza familiare, la situazione si inverte: il coniuge superstite diventa l'unico soggetto passivo IMU per l'intero immobile, non solo per la propria quota di proprietà. Se ci risiede effettivamente come abitazione principale (e l'immobile non rientra nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9), beneficia dell'esenzione prima casa sull'intero immobile: gli altri eredi, che restano nudi proprietari della parte che non è del coniuge, non devono versare nulla per quell'immobile, proprio perché il diritto di abitazione sposta su di lui l'intero carico fiscale.
Un'eccezione all'eccezione: quando il diritto di abitazione non scatta
C'è però un caso specifico in cui questa regola non si applica, confermato da una pronuncia della Corte di Giustizia Tributaria: il diritto di abitazione del coniuge superstite, ai sensi dell'articolo 540, spetta solo se la casa era di proprietà esclusiva del defunto, oppure in comproprietà tra i due coniugi. Se invece l'immobile era in comproprietà tra il defunto e un soggetto terzo estraneo alla coppia (per esempio, il defunto possedeva la casa insieme a un fratello, non al coniuge), il diritto di abitazione nei termini dell'articolo 540 non sorge in questo modo, e il trattamento fiscale può risultare diverso da quello appena descritto. È un dettaglio da verificare caso per caso quando la proprietà dell'immobile aveva una composizione più complessa di una semplice comproprietà tra coniugi.
Se nessuno ci abita, tutti pagano come seconda casa
Se la casa ereditata resta vuota, o viene usata solo saltuariamente senza che nessun erede vi trasferisca la residenza, non c'è nessuna esenzione per nessuno: ciascun comproprietario paga l'IMU seconda casa in proporzione alla propria quota, indipendentemente da quanto poco venga effettivamente usata l'abitazione. Una casa chiusa non è, da sola, un motivo valido per evitare l'imposta.
"Come non pagare l'IMU sulla seconda casa ereditata": la risposta onesta
Se stai cercando un modo per evitare l'imposta su una quota che non è la tua abitazione principale, la risposta onesta è che non esistono scorciatoie legittime al di fuori dei casi di esenzione reali appena descritti: trasferirci effettivamente la residenza (se hai i requisiti e la reale intenzione di viverci), oppure rientrare nel caso specifico del diritto di abitazione del coniuge superstite. Al di fuori di questi casi, l'imposta sulla tua quota resta dovuta, e cercare di aggirarla senza una base reale espone solo a un accertamento futuro con sanzioni e interessi.
Se un fratello occupa la casa senza pagare nulla agli altri
Il pagamento dell'IMU e il diritto a un compenso per l'uso esclusivo del bene sono due questioni distinte, che spesso si intrecciano nella stessa situazione familiare. Se un coerede vive nella casa comune senza versare nulla agli altri per quel privilegio, gli altri comproprietari hanno diritto a un'indennità di occupazione proporzionale alle rispettive quote, indipendentemente da come viene gestita separatamente la questione dell'IMU. Ne parliamo nel dettaglio, insieme agli altri strumenti disponibili quando un coerede non collabora, nella guida dedicata a cosa fare se un erede si rifiuta di partecipare alla gestione comune.
Come si dichiara nel 730
Ogni erede deve indicare nella propria dichiarazione dei redditi la quota di sua spettanza sull'immobile, secondo quanto risulta dalla dichiarazione di successione, anche se di fatto non lo abita. Nei casi in cui il coniuge superstite abbia il diritto di abitazione sull'intero immobile, è lui a dover indicare l'intera rendita ai fini della deduzione per abitazione principale, mentre gli altri eredi (nudi proprietari) segnalano comunque la propria quota di proprietà, pur senza il diritto di fruire della deduzione su quella parte.
Da quando si calcola
Come per ogni altro aspetto fiscale legato alla successione, l'obbligo di pagare l'IMU decorre dalla data del decesso, non da quando il catasto si aggiorna materialmente con la voltura: se la pratica richiede tempo, conviene tenerne conto per evitare conteggi arretrati inattesi.
Le domande che ci fanno più spesso
Se mio fratello vive nella casa ereditata, devo comunque pagare l'IMU sulla mia quota?
Sì, a meno che non si applichi il caso specifico del diritto di abitazione del coniuge superstite: l'uso esclusivo da parte di un coerede non esonera gli altri dal pagamento sulla propria parte.
Se nostra madre vive nella casa che era dei miei genitori, dobbiamo pagare l'IMU sulla nostra quota di eredi?
Se vostra madre ha il diritto di abitazione ex articolo 540 e ci risiede come abitazione principale, di norma no: diventa lei l'unica soggetta all'IMU sull'intero immobile, con l'esenzione prima casa che copre tutto.
Cosa succede se la casa resta vuota per anni senza che nessuno la usi?
Ogni erede continua a pagare l'IMU seconda casa sulla propria quota, indipendentemente dal fatto che l'immobile resti inutilizzato: la comunione ereditaria indivisa non sospende questo obbligo.
Posso chiedere a mio fratello di contribuire all'IMU se vive lui nella casa?
L'obbligo verso il Comune resta comunque personale e proporzionale alla quota di ciascuno, ma puoi eventualmente far valere una compensazione tra voi tramite l'indennità di occupazione dovuta per l'uso esclusivo del bene comune.
Il nostro servizio ti aiuta a ricostruire correttamente le quote di ciascun erede sull'immobile, un passaggio utile anche per capire come gestire correttamente gli obblighi fiscali successivi come l'IMU.