Ereditare una casa costa, in media, tra 400 e 900 euro di imposte fisse se hai diritto all'agevolazione prima casa, e tra qualche migliaio di euro in più se non ne hai diritto e l'immobile vale molto: il costo dipende dal valore catastale della casa, non da quello di mercato, e dal grado di parentela con chi te l'ha lasciata.
Le tre imposte che paghi per un immobile
Quando nell'eredità c'è una casa, oltre all'eventuale imposta di successione (quella che dipende dalla parentela, trattata nella guida dedicata) si aggiungono due imposte specifiche per l'immobile, più i costi fissi di conservatoria:
| Imposta | Aliquota | Con agevolazione prima casa |
|---|---|---|
| Ipotecaria | 2% del valore catastale | 200€ fissi |
| Catastale | 1% del valore catastale | 200€ fissi |
| Costi fissi conservatoria | 205€ (120€ tassa servizi ipotecari e catastali + 85€ bollo) | Invariati |
Come si calcola il valore catastale (non è il prezzo di mercato)
Le imposte ipotecaria e catastale non si calcolano sul valore commerciale della casa, ma su un valore catastale rivalutato: prendi la rendita catastale dell'immobile, la rivaluti del 5%, e moltiplichi per un coefficiente che dipende dal tipo di immobile — 115,5 per la prima casa, 126 per gli altri fabbricati residenziali. Questo valore è quasi sempre più basso del prezzo di mercato, a volte anche di molto: è uno dei motivi per cui la successione di una casa costa meno di quanto ci si aspetti guardando il valore che ha oggi sul mercato.
Un esempio concreto
Un figlio unico eredita dal padre una casa con rendita catastale di 500€, dove ha già la residenza (agevolazione prima casa) e nessun altro bene rilevante.
Valore catastale: 500 × 1,05 × 115,5 = 60.638€.
Imposta ipotecaria: 200€ fissi (prima casa). Imposta catastale: 200€ fissi (prima casa). Costi fissi conservatoria: 205€. Imposta di successione: zero, perché il patrimonio resta ampiamente sotto la franchigia di 1.000.000€ per i figli.
Totale: 605€, più l'eventuale onorario di chi ti assiste nella pratica.
Senza l'agevolazione prima casa, lo stesso caso cambierebbe così: ipotecaria 2% di 60.638€ = 1.213€ (comunque sopra il minimo di 200€), catastale 1% = 606€ (sopra il minimo), più i 205€ fissi. Totale: 2.024€ — quasi 1.500€ in più solo per l'assenza dell'agevolazione.
Quando hai diritto all'agevolazione prima casa
Serve che tu trasferisca la residenza nell'immobile ereditato entro 18 mesi dall'apertura della successione (cioè dalla data del decesso), se non ce l'hai già, e che non possieda già altri immobili con la stessa agevolazione nello stesso comune. Se un solo erede tra più coeredi soddisfa questi requisiti, l'agevolazione si applica solo alla sua quota, non all'intero immobile per tutti.
Cosa succede se la casa ha più eredi
Le imposte fisse (ipotecaria e catastale) si calcolano sul valore dell'intero immobile, non si moltiplicano per ogni erede. L'imposta di successione, invece, si calcola per singola quota: ogni erede paga (o non paga) in base al valore della propria parte e alla propria franchigia personale.
Le domande che ci fanno più spesso
Il valore catastale può essere aggiornato o è quello vecchio?
È quello risultante al catasto alla data del decesso. Se la rendita non è aggiornata da anni, resta comunque quella la base di calcolo, salvo che tu abbia fatto variazioni catastali nel frattempo.
Se la casa ha un mutuo residuo, cosa cambia?
Il debito residuo del mutuo è deducibile dalla base imponibile ai fini dell'imposta di successione (non delle imposte ipotecaria e catastale, che restano legate al valore pieno dell'immobile).
Posso vendere la casa subito dopo la successione?
Sì, ma se hai usufruito dell'agevolazione prima casa e vendi prima di 5 anni senza riacquistarne un'altra entro un anno, perdi il beneficio e devi restituire la differenza.
Il nostro calcolatore include il calcolo del valore catastale e ti dice l'imposta esatta per il tuo caso, con o senza agevolazione prima casa.