Ereditare una casa costa, in media, tra 400 e 900 euro di imposte fisse se hai diritto all'agevolazione prima casa, e tra qualche migliaio di euro in più se non ne hai diritto e l'immobile vale molto: il costo dipende dal valore catastale della casa, non da quello di mercato, e dal grado di parentela con chi te l'ha lasciata.
Le tre imposte che paghi per un immobile
Quando nell'eredità c'è una casa, oltre all'eventuale imposta di successione (quella che dipende dalla parentela, trattata nella guida dedicata) si aggiungono due imposte specifiche per l'immobile, più i costi fissi di conservatoria:
| Imposta | Aliquota | Con agevolazione prima casa |
|---|---|---|
| Ipotecaria | 2% del valore catastale | 200€ fissi |
| Catastale | 1% del valore catastale | 200€ fissi |
| Costi fissi conservatoria | 205€ (120€ tassa servizi ipotecari e catastali + 85€ bollo) | Invariati |
Come si calcola il valore catastale (non è il prezzo di mercato)
Le imposte ipotecaria e catastale non si calcolano sul valore commerciale della casa, ma su un valore catastale rivalutato: prendi la rendita catastale dell'immobile, la rivaluti del 5%, e moltiplichi per un coefficiente che dipende dal tipo di immobile — 115,5 per la prima casa, 126 per gli altri fabbricati residenziali. Questo valore è quasi sempre più basso del prezzo di mercato, a volte anche di molto: è uno dei motivi per cui la successione di una casa costa meno di quanto ci si aspetti guardando il valore che ha oggi sul mercato.
La base normativa dei coefficienti
Questi coefficienti non sono una convenzione di prassi: sono fissati dall'articolo 52 del DPR 131/1986 (il Testo Unico dell'imposta di registro, applicabile anche a ipotecaria, catastale e successione), mentre la rivalutazione del 5% della rendita deriva dall'articolo 3, comma 48, della Legge 662/1996.
Categorie diverse dall'abitazione
I coefficienti 115,5 e 126 valgono per le abitazioni e le loro pertinenze (cantine, box, tettoie). Se nell'eredità c'è un immobile di categoria diversa, il moltiplicatore cambia: un ufficio o un negozio (categoria A/10 o C/1) usa 42,84 o 63 a seconda dei casi, un fabbricato strumentale di categoria D ha coefficienti propri. Se non sei sicuro della categoria catastale del tuo immobile, la trovi sulla stessa visura catastale dove trovi la rendita.
Dove trovare la rendita catastale
La rendita catastale non è scritta da nessuna parte sui documenti che hai in casa per abitudine: la trovi sulla visura catastale dell'immobile (richiedibile online sul portale dell'Agenzia delle Entrate, o allo sportello catastale, con un piccolo costo di pochi euro), oppure su un vecchio avviso IMU se il Comune la riportava, o su un rogito d'acquisto precedente se l'immobile non ha subito variazioni catastali da allora. Se la casa ha avuto lavori di ristrutturazione importanti o cambi di categoria catastale, la rendita potrebbe essere stata aggiornata nel frattempo: vale la pena controllare la visura più recente prima di fare qualunque calcolo, invece di fidarti di un numero vecchio di anni.
Se la rendita non è mai stata aggiornata
Capita che un immobile abbia una rendita catastale ferma da decenni, magari perché non ha mai subito variazioni dopo lavori o cambi di destinazione. Ai fini del calcolo delle imposte di successione, conta comunque quella risultante in catasto alla data del decesso, anche se sospetti che non rifletta più le condizioni reali dell'immobile. Non è compito degli eredi aggiornarla prima di dichiarare: si usa il valore che c'è, e un'eventuale variazione catastale successiva (per esempio se serve regolarizzare un abuso edilizio scoperto solo ora) è un passaggio separato, da valutare con un tecnico se la situazione lo richiede.
Un esempio concreto
Un figlio unico eredita dal padre una casa con rendita catastale di 500€, dove ha già la residenza (agevolazione prima casa) e nessun altro bene rilevante.
Valore catastale: 500 × 1,05 × 115,5 = 60.638€.
Imposta ipotecaria: 200€ fissi (prima casa). Imposta catastale: 200€ fissi (prima casa). Costi fissi conservatoria: 205€. Imposta di successione: zero, perché il patrimonio resta ampiamente sotto la franchigia di 1.000.000€ per i figli.
Totale: 605€, più l'eventuale onorario di chi ti assiste nella pratica.
Senza l'agevolazione prima casa, lo stesso caso cambierebbe così: ipotecaria 2% di 60.638€ = 1.213€ (comunque sopra il minimo di 200€), catastale 1% = 606€ (sopra il minimo), più i 205€ fissi. Totale: 2.024€ — quasi 1.500€ in più solo per l'assenza dell'agevolazione.
Un secondo esempio, senza prima casa e con più eredi
Due fratelli ereditano in parti uguali una casa (non la loro residenza) con rendita catastale di 800 euro, nessun altro bene rilevante.
Valore catastale: 800 × 1,05 × 126 = 105.840 euro (qui il moltiplicatore è 126, non 115,5, perché non è prima casa). Quota di ciascun fratello: 52.920 euro.
Senza l'agevolazione prima casa: imposta ipotecaria 2% di 52.920 = 1.058 euro a testa; imposta catastale 1% = 529 euro a testa; più i 205 euro fissi di conservatoria, che restano comunque un costo unico sull'intero immobile, non moltiplicato per ogni erede. Imposta di successione: per due fratelli, la franchigia è 100.000 euro a testa, quindi qui non si paga nulla di imposta di successione (52.920 euro è sotto soglia).
Totale per l'intero immobile: circa 3.379 euro di imposte (1.058 + 529 per ciascuno dei due fratelli, più 205 fissi), da dividere tra i due secondo le rispettive quote.
Quando hai diritto all'agevolazione prima casa
Serve che tu trasferisca la residenza nell'immobile ereditato entro 18 mesi dall'apertura della successione (cioè dalla data del decesso), se non ce l'hai già, e che non possieda già altri immobili con la stessa agevolazione nello stesso comune. Se un solo erede tra più coeredi soddisfa questi requisiti, l'agevolazione si applica solo alla sua quota, non all'intero immobile per tutti.
Cosa succede se la casa ha più eredi
Le imposte fisse (ipotecaria e catastale) si calcolano sul valore dell'intero immobile, non si moltiplicano per ogni erede. L'imposta di successione, invece, si calcola per singola quota: ogni erede paga (o non paga) in base al valore della propria parte e alla propria franchigia personale.
Le domande che ci fanno più spesso
Il valore catastale può essere aggiornato o è quello vecchio?
È quello risultante al catasto alla data del decesso. Se la rendita non è aggiornata da anni, resta comunque quella la base di calcolo, salvo che tu abbia fatto variazioni catastali nel frattempo.
Se la casa ha un mutuo residuo, cosa cambia?
Il debito residuo del mutuo è deducibile dalla base imponibile ai fini dell'imposta di successione (non delle imposte ipotecaria e catastale, che restano legate al valore pieno dell'immobile).
Posso vendere la casa subito dopo la successione?
Sì, ma se hai usufruito dell'agevolazione prima casa e vendi prima di 5 anni senza riacquistarne un'altra entro un anno, perdi il beneficio e devi restituire la differenza.
Attenzione a non confondere la rivendita entro 5 anni (sopra) con la vendita prima di aver fatto la successione: sono due problemi diversi, uno fiscale su un'agevolazione già ottenuta, l'altro civilistico su un immobile ancora in comunione. Ne parliamo nella guida su vendere una casa prima di fare la successione.
Il nostro calcolatore include il calcolo del valore catastale e ti dice l'imposta esatta per il tuo caso, con o senza agevolazione prima casa.