Puoi vendere una casa ereditata in qualsiasi momento, una volta completati i passaggi di successione. E a differenza di un immobile comprato, nella maggior parte dei casi non paghi nessuna tassa sulla plusvalenza, indipendentemente da quanto tempo è passato dalla morte: uno dei pochi vantaggi fiscali reali di ricevere una casa in eredità invece che acquistarla.
Perché la plusvalenza non si paga (di solito)
Quando vendi un immobile comprato, se lo rivendi entro 5 anni dall'acquisto la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto (la plusvalenza) è tassabile. Per gli immobili ricevuti per successione, questa regola non si applica: l'articolo 67 del TUIR considera l'acquisizione per eredità un'esenzione specifica, che esclude la plusvalenza dalla tassazione a prescindere dal momento della vendita. Puoi vendere dopo un mese o dopo dieci anni dal decesso: il risultato fiscale, su questo punto, non cambia.
Non confonderla con la decadenza dell'agevolazione prima casa
Qui si genera spesso confusione, perché coinvolge lo stesso numero, 5 anni, ma riguarda una cosa completamente diversa. Se in sede di successione hai richiesto l'agevolazione prima casa (le imposte fisse di 200 € invece delle percentuali), e rivendi l'immobile entro 5 anni senza riacquistarne un altro entro un anno, perdi quel beneficio e devi restituire la differenza di imposta. Questa è una regola sulle imposte di successione già viste in sede di dichiarazione. La plusvalenza di cui parliamo qui è un'imposta diversa, sui redditi (IRPEF), legata al guadagno dalla vendita: sono due questioni distinte che condividono solo il numero di anni, non la logica.
L'eccezione del 2024: Superbonus e quote acquistate
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un'eccezione specifica per gli immobili che hanno subito interventi agevolati con il Superbonus 110%, conclusi da non più di dieci anni prima della vendita. In questi casi, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito (con una risposta a interpello di ottobre 2024) che va fatta una distinzione: la quota dell'immobile ricevuta per successione resta esclusa dalla tassazione, mentre l'eventuale quota acquistata a titolo oneroso (per esempio, se hai comprato la parte di un fratello coerede) è imponibile.
Questo genera un caso specifico, chiamato nella prassi "plusvalenza potenziata": se erediti il 50% di una casa e ne acquisti l'altro 50% da un fratello, e vendi l'intero immobile entro 5 anni da quell'acquisto (non dalla morte), la plusvalenza si calcola e si tassa solo sulla metà che hai comprato, non su quella ereditata.
Se la plusvalenza è comunque tassabile: come si paga
Nei casi in cui la tassazione si applica (Superbonus, quote acquistate), puoi scegliere tra due strade: dichiarare la plusvalenza nella tua dichiarazione dei redditi, tassata secondo gli scaglioni IRPEF ordinari, oppure optare per un'imposta sostitutiva del 26%, versata direttamente al notaio al momento del rogito, che chiude la questione lì senza doverla riportare in dichiarazione.
Va dichiarata nel 730?
Nella grande maggioranza dei casi, no: se la plusvalenza da vendita di una casa ereditata non è tassabile (il caso ordinario, senza Superbonus né quote acquistate), non c'è nulla da inserire nella dichiarazione dei redditi. Se in futuro l'Agenzia delle Entrate dovesse contestare l'omissione, basta esibire la dichiarazione di successione e l'atto di provenienza, che attestano che l'immobile arriva da un'eredità e non da un acquisto.
Se siete più eredi: serve il consenso di tutti
Come per qualunque immobile in comunione ereditaria, se non sei l'unico erede, vendere l'intero immobile richiede il consenso di tutti i coeredi. Se anche uno solo si oppone, la vendita dell'immobile intero non può procedere: ne parliamo nel dettaglio, insieme a cosa puoi fare per vendere solo la tua quota, nella guida su come vendere una casa prima della successione, le cui regole sulla comunione valgono anche dopo che la successione è stata completata.
Un punto su cui le fonti non sono unanimi, e vale la pena saperlo prima di agire: alcuni sostengono che i coeredi abbiano un diritto di prelazione anche sulla vendita della quota di un singolo immobile (non solo sulla cessione della quota ereditaria nel suo complesso), altri lo escludono per questo caso specifico. Nel dubbio, la scelta più prudente è comunque informare gli altri coeredi prima di vendere la tua quota a un estraneo, anche se non fosse un obbligo di legge stretto: evita contestazioni che, anche se infondate, possono comunque rallentare o complicare la vendita.
I documenti che ti servono
Oltre ai documenti standard di qualunque compravendita (planimetria catastale, attestato di prestazione energetica), per una casa ereditata servono in più: l'atto di provenienza, che in questo caso è la dichiarazione di successione con la relativa ricevuta di presentazione, una visura catastale aggiornata che confermi la voltura già avvenuta, e la documentazione che attesta la tua qualità di erede (l'atto di notorietà o la dichiarazione sostitutiva, di cui parliamo nella guida dedicata). Se l'immobile è un terreno edificabile, serve anche il certificato di destinazione urbanistica.
L'IMU nel frattempo
Dal momento della morte, e non da quando il catasto si aggiorna materialmente con la voltura, gli eredi diventano i soggetti tenuti al pagamento dell'IMU sull'immobile (se non si tratta della prima casa di uno di loro). Se la vendita richiede tempo, conviene tenerne conto per non ritrovarsi arretrati inattesi da versare al proprio Comune.
Le domande che ci fanno più spesso
Se vendo la casa ereditata dopo 6 mesi, pago la plusvalenza?
Nella maggior parte dei casi no: l'esclusione dalla tassazione della plusvalenza per gli immobili ereditati non dipende da quanto tempo aspetti prima di vendere.
E se ho fatto lavori con il Superbonus dopo aver ereditato la casa?
In questo caso specifico la regola cambia: verifica con un commercialista se gli interventi rientrano nella finestra dei dieci anni che attiva la tassazione parziale.
Devo aspettare che la successione sia conclusa in ogni suo aspetto prima di vendere?
Servono almeno la dichiarazione di successione presentata e l'accettazione dell'eredità (anche tacita, tramite la vendita stessa): non serve aspettare la scadenza dei 12 mesi previsti per la dichiarazione se hai già completato questi passaggi prima.
Se vendo solo la mia quota, devo comunque preoccuparmi della plusvalenza?
Sì, le stesse regole si applicano proporzionalmente alla tua quota: se rientri nel caso ordinario (nessun Superbonus, nessuna quota acquistata), resti comunque escluso dalla tassazione sulla tua parte.
Il nostro servizio ti aiuta a completare correttamente la dichiarazione di successione e la voltura catastale, i due passaggi che ti servono prima di poter vendere l'immobile ereditato.